一、房屋初步調(diào)查

初步調(diào)查目的是掌握建造歷史和現(xiàn)狀，明確鑒定工作內(nèi)容和處理范圍。初步調(diào)查的方式有提交材料和現(xiàn)場了解。(一)提交材料包括房屋產(chǎn)權(quán)證明，設(shè)計施工資料，地質(zhì)環(huán)境材料。明晰房屋結(jié)構(gòu)型式，材料使用和施工質(zhì)量，原有地質(zhì)環(huán)境;(二)現(xiàn)場了解主要掌握房屋開裂、下沉、傾斜等危險特征，房屋所處的地質(zhì)環(huán)境及周邊地質(zhì)環(huán)境。(三)鑒定單位與房屋業(yè)主明確鑒定內(nèi)容，簽訂協(xié)議。

二、房屋勘察與檢測

勘察是對造成房屋危險的開裂下沉、傾斜三個主要特征進行量化，檢測是對房屋構(gòu)件質(zhì)量測定，對房屋構(gòu)件的幾何位置進行觀測、量化。(一)危險構(gòu)件勘察。1、地基基礎(chǔ)開裂、下沉、滑移等變形特征檢查，記錄裂紋長度、寬度及走向，記錄基礎(chǔ)滑移、下沉特征，描繪示意圖;2、房屋梁板、柱墻開裂、傾斜、撓曲等變形特征檢查，記錄混凝土構(gòu)件撓曲、鼓閃、傾斜等變形指標。裂紋長度、寬度及走向變化，傾斜等危險參數(shù)的檢查測量，記錄，按樓層分別描繪示意圖(3)對房屋危險點、危險構(gòu)件進行統(tǒng)計。(二)房屋結(jié)構(gòu)檢測。1、地基基礎(chǔ)有危險跡象時，根據(jù)情況設(shè)置沉降觀測點、水平觀測點和房屋傾斜觀測，對沉降量、滑移進行定期觀測，判斷基礎(chǔ)的變形趨勢;對房屋傾斜率進行定期觀測，判斷由基礎(chǔ)變形導(dǎo)致的上部建筑物局部或整體的變化，出現(xiàn)異常時采取緊急措施，防止建筑局部或整體倒塌。2、上部結(jié)構(gòu)檢測主要有梁板柱混凝土和墻體檢測。梁板柱主要檢測混凝土強度、保護層厚度、碳化深度，鋼筋數(shù)量、位置，鋼筋銹蝕狀況等;墻體檢測磚強度、砂漿強度，必要時應(yīng)直接檢測砌體強度。

三、房屋主要構(gòu)件的危險性分析

房屋的所有荷載是通過傳力體系沿一定的路徑傳遞到地基滲入大地，傳力體系的承擔者主要由地基基礎(chǔ)、上部承重構(gòu)件(梁板、柱、承重墻)。傳力體系中的地基基礎(chǔ)與上部承重構(gòu)件安全與否，直接導(dǎo)致是否房屋安全。危險構(gòu)件分無危險點、有危險點、局部危險、整體危險四個等級(符號表示依次為a、b、c、d)。(一)地基基礎(chǔ)的危險性分析。主要考慮以下方面：(1)觀測點所反映的沉降量和水平滑移量變化，基礎(chǔ)是否穩(wěn)定;(2)房屋傾斜率變化，上部結(jié)構(gòu)裂紋大小及變化趨勢;(3)采取加固修復(fù)措施的可行性、經(jīng)濟性，判斷地基基礎(chǔ)的危險等級。

2、上部承重結(jié)構(gòu)危險性分析。房屋上部結(jié)構(gòu)由(豎向承載構(gòu)件)和梁板(水平構(gòu)件)組成。(一)柱墻危險性分析。柱墻危險性主要考慮以下幾方面：(1)柱墻裂紋長度、寬度、形態(tài)，柱墻的傾斜率;(2)柱混凝土強度、碳化深度，鋼筋數(shù)量、位置、保護層厚度;(3)墻體有效截面大小，風(fēng)化脫落情況;(4)墻體是否與柱設(shè)置有效拉結(jié)，墻體組砌是否符合規(guī)范規(guī)定;(5)砌體材料、砂漿強度大小。通過對柱墻的材料強度、截面大小，裂紋情況和構(gòu)造連接分析，綜合判斷柱墻危險性。(二)梁板構(gòu)件的危險性分析。梁板為鋼筋混凝土，其危險性主要考慮以下方面：(1)梁板裂紋大小、數(shù)量、位置;(2)混凝土強度、碳化深度、保護層厚度，鋼筋數(shù)量、錨固長度，鋼筋銹蝕程度。(3)梁板的撓曲、位移變形大小;(4)構(gòu)件的使用環(huán)境。

四、房屋綜合分析

房屋綜合分析就是危險構(gòu)件在房屋整體結(jié)構(gòu)中所占數(shù)量，比例，對危險構(gòu)件加固修復(fù)的可行性、經(jīng)濟性，據(jù)此對房屋危險是整體、局部、有危險構(gòu)件進行總體評價，對房屋的安全性下結(jié)論。根據(jù)《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99房屋危險性分為結(jié)構(gòu)安全、基本能滿足正常使用要求、局部危房、整體危房四類(符號表示依次為A、B、C、D)。

五、處理建議

為了保護人民的生命財產(chǎn)安全，應(yīng)根據(jù)房屋危險等級，提出處理建議。(1)房屋屬于局部危房、整體危房時應(yīng)建議人員撤離，劃定警戒線措施，防止意外發(fā)生造成次生災(zāi)難;(2)對危險構(gòu)件提出安全可行的技術(shù)方案進行加固;(3)對存在責任糾紛的房屋應(yīng)從技術(shù)責任的角度提出所承擔的責任比例，供有關(guān)部門調(diào)解時參考。

總之，由于房屋結(jié)構(gòu)類型、施工質(zhì)量、修建歷史和所處的地理環(huán)境不同，構(gòu)成危房的因素眾多，每一次房屋鑒定都是新的工作和考驗，為客觀評價房屋安全性，首先要使用力學(xué)理論武器，對房屋的結(jié)構(gòu)體系和荷載傳遞路徑進行分析研究，對房屋各承載構(gòu)件的裂紋、位移變形等破壞特征進行分析，結(jié)合房屋材料性能、周邊地質(zhì)環(huán)境、使用環(huán)境，分析危險房屋形成原因，對各類危險構(gòu)件進行逐一分析，匯總各危險構(gòu)件對房屋整體的影響，客觀地定性房屋的安全性，使其安全、經(jīng)濟地發(fā)揮效能。